快乐飞艇APP棋牌投资房地产的另一种姿势

经济放缓压力下,各种不确定因素令股市波动剧烈,而“鸽声嘹亮”的央行政策令债市收益空间进一步压缩。在寻求收益率的艰难道路上,亦股亦债的房地产投资信托(REITs)进入我们的视野   全球低利率环境下,持有物业收租的REITs似乎更有吸引力。但是,全球经济增长放缓也令人开始担心商业地产是否面临逆风   当前全球处于低利率甚至负利率的环境(前瞻:负利率时代),高质量且稳定回报的类固收类产品越来越稀缺   此前的文章中(REITs——如何一招让你把握全球房产机遇),我们曾经介绍过房地产投资信托(REITs)的概况。以美国REITs为例,监管要求持有75%以上的已建成物业资产,并要求90%以上的派息比例。这使得REITs的股息收益率较稳定,低利率环境下相对其他资产吸引力提升   截至2019年8月底,美国权益型REITs的股息率为3.86%,与国债利差为221个基点,比历史平均水平高约60个基点   资料来源:Bloomberg, 云锋金融整理;数据更新至2019年8月底   高额的股息率令我们看到了稳妥回报的来源,尽管这派息并不固定。不过,REITs的优点也远不止这一点,分散化的结构、健康的底层资产、稳健的运营方式,以及在经济周期后端的防御性也为其加分   房地产行业本身具有周期性。相对于住宅地产,商业地产的周期性更强,REITs也有所体现   决定商业地产回报的,主要是租金回报、出租率(Occupancy Rate)和估值因素,租金水平同通胀水平和经济增长都有关系,而出租率更是与经济增长和就业息息相关   传统上,零售物业和办公物业是REITs的两大支柱。零售REITs同就业、收入和消费者信心相关,而办公楼也紧密跟踪经济形势,因此REITs整体经济周期特征明显   但危机之后十年里,受益于经济结构转型,REITs的行业结构也发生了很大变化,变得更加多元化。例如,零售行业从线下向电商转变,相应地,REITs的零售行业的市值降低,而仓储REITs的占比上升。再如,在科技不断进步的时代,数据中心崛起、市场份额迅速扩张,也让投资者可以享受这一部分经济红利   从目前美国REITs存量结构来看,住宅(形态多样,例如预制房等)、基建(例如美国铁塔)和零售为市场规模最大的三个行业,而康养物业和数据中心的占比也超过了办公物业   从REITs的结构变迁可以看到,这一领域正在变得更加多元。这意味着有很多子类别的投资机会,也意味着整体上周期性的减弱   当然,尽管REITs的结构多元,毕竟如今处在周期晚期,对具有周期性质资产的担忧情有可原。我们来抽丝剥茧,评估当前周期和风险   伴随着近十年的经济扩张,美国商业地产同步扩张,出租率(Occupancy Rate)持续走高,空置率(Vacancy Rate)走低。根据美国全国不动产投资协会(Nareit)数据,截至2019年第二季度末,全美整体商业地产出租率为94.12%,为19年以来最高   在需求推动下,物业租金收入仍在上涨。2019年第二季度所有权益型REITs的净营运收入总计约248亿美元,年比增长2.64%   商业地产价格变化主要由两个部分组成,一个是净营运收入变动,另一个是资本化率(Capitalization Rate, 即Cap Rate)的变化。根据Nareit研究,近两年来,几乎所有类型商业地产的价格上涨都是来自净营运收入的支撑。估值变化并不明显   其中深蓝色为净营运收入对价格增长的贡献部分,浅蓝色为资本率变化的贡献部分   从资本化率的变化趋势同样可以看出,2008年全球金融危机之后商业地产的资本化率持续下降,2016以来基本稳定在6%左右,今年以来下降到4%左右。资本化率是净营运收入和地产价格的比值,类似于市盈率P/E的倒数,可以衡量地产估值水平。尽管商业地产的资本化率有所下降,但是当流动性泛滥推高所有资产的估值时,商业地产估值并未特别高企。截至今年第二季度末,商业地产资本化率与美债十年收益率之差也有339个基点   此外,与过去周期另外一个明显不同是,本轮商业地产的供需较为平衡。根据Nareit数据,办公、住宅、和零售类商业地产新增供给稳定增长,同需求相匹配,工业部门供大于求   注释:*Net Absorption:当期新增出租面积减去新增供给面积;右轴为住宅,规模为千平方英尺;左轴为办公、零售和工业,规模为百万平方英尺   相比次贷危机之前REITs加大杠杆做投机,在这一轮周期中,REITs在杠杆率和并购活动两个方面都有了明显的改善   REITs相较上次周期已经显著降低了杠杆。上一轮全球金融危机缘起房地产市场和金融创新的崩盘,过高的杠杆是重要原因。上市REITs跑输非上市商业地产指数,其中一个重要原因是REITs使用高杠杆,在地产衰退周期加剧了下跌   注释:已对数据进行标准化,以1997年12月1日的数据为100并作为基准   这一轮,REITs的债务比率大幅下降,不同部门的债务比率从2008年的50-70%降低到目前的20-35%,同时利息覆盖倍数也显著上升   与稳健的财务相适应,目前REITs公司的并购活动显著放缓,正在采用防御性和积累流动性的策略。美国现有的REITs并购和融资借贷活动在今年均有明显收缩   REITs公司正在未雨绸缪,采用较为保守的策略应对可能的经济恶化。那么REITs在经济下行周期会表现如何呢   美国REITs投资公司 COHEN & STEERS 基于1991-2018年历史研究发现,在周期后期,REITs比股市表现得更加防御性,通常能够取得正回报。即便进入衰退,REITs也比大盘跌得更少   经济下行周期通常叠加降息。本轮周期中,在全球低利率超宽松的环境中,美联储货币政策的宽松倾向越发明显,市场广泛预期美联储会继续降息   降息将有利于商业地产的现金流和估值。随着10年期美国国债收益率从2018年末的3.20%降至2019年年中的近2.0%,商业抵押贷款和公司债券的利率下降幅度也与此相当。长期融资利率的降低为令商业地产节约了其融资成本,进一步保证了REITs收入中的股息分配占比   我们考察历史也发现,进入降息周期之后,只要经济不进入衰退,REITs仍然能提供跑赢大盘的正回报。无论是互联网泡沫之后的降息周期,还是次贷危机之后的降息周期,REITs的表现都优于股市大盘,在降息周期明显带来了更多的保护甚至收益   能够确定的是,全球央行在经济增长企稳前会继续宽松,货币政策收紧的可能性不大。甚至当货币政策难以有效刺激需求时,财政政策会接下宽松的接力棒。未来,通胀也有可能会推高,进入周期的下一阶段   首先是地产天然的抗通胀属性。房地产的租金和价格,都与通胀密切相关,能起到一定的对冲通胀风险的作用   再者如前述所说,目前REITs和底层资产的成长情况健康,杠杆风险可控,净营运收入增长良好   相比起大幅波动的股市和收益低迷的债市,REITs为收益沙漠里的生存者们留下了一汪泉眼   在我们REITs——如何一招让你把握全球房产机遇的文章介绍中,我们可以选择直接像买股票一样投资REITs,或者选择REITs的ETF,当然,还可以投资于房地产共同基金,这一途径门槛低、分散化强,能更好地抓住我们前述的REITs的优势   我们可以在充分了解自己的投资需求和产品情况下,来选择适合自己的REITs产品快乐飞艇 快乐飞艇app 快乐飞艇手机版官网 快乐飞艇游戏大厅 快乐飞艇官方下载 快乐飞艇安卓免费下载 快乐飞艇手机版 快乐飞艇大全下载安装 快乐飞艇手机免费下载 快乐飞艇官网免费下载 手机版快乐飞艇 快乐飞艇安卓版下载安装 快乐飞艇官方正版下载 快乐飞艇app官网下载 快乐飞艇安卓版 快乐飞艇app最新版 快乐飞艇旧版本 快乐飞艇官网ios 快乐飞艇我下载过的 快乐飞艇官方最新 快乐飞艇安卓 快乐飞艇每个版本 快乐飞艇下载app 快乐飞艇手游官网下载 老版快乐飞艇下载app 快乐飞艇真人下载 快乐飞艇软件大全 快乐飞艇ios下载 快乐飞艇ios苹果版 快乐飞艇官网下载 快乐飞艇下载老版本 最新版快乐飞艇 快乐飞艇二维码 老版快乐飞艇 快乐飞艇推荐 快乐飞艇苹果版官方下载 快乐飞艇苹果手机版下载安装 快乐飞艇手机版 快乐飞艇怎么下载
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