快乐飞艇APP棋牌投资房地产的另一种姿势

经济放缓压力下,各种不确定因素令股市波动剧烈,而“鸽声嘹亮”的央行政策令债市收益空间进一步压缩。在寻求收益率的艰难道路上,亦股亦债的房地产投资信托(REITs)进入我们的视野   全球低利率环境下,持有物业收租的REITs似乎更有吸引力。但是,全球经济增长放缓也令人开始担心商业地产是否面临逆风   当前全球处于低利率甚至负利率的环境(前瞻:负利率时代),高质量且稳定回报的类固收类产品越来越稀缺   此前的文章中(REITs——如何一招让你把握全球房产机遇),我们曾经介绍过房地产投资信托(REITs)的概况。以美国REITs为例,监管要求持有75%以上的已建成物业资产,并要求90%以上的派息比例。这使得REITs的股息收益率较稳定,低利率环境下相对其他资产吸引力提升   截至2019年8月底,美国权益型REITs的股息率为3.86%,与国债利差为221个基点,比历史平均水平高约60个基点   资料来源:Bloomberg, 云锋金融整理;数据更新至2019年8月底   高额的股息率令我们看到了稳妥回报的来源,尽管这派息并不固定。不过,REITs的优点也远不止这一点,分散化的结构、健康的底层资产、稳健的运营方式,以及在经济周期后端的防御性也为其加分   房地产行业本身具有周期性。相对于住宅地产,商业地产的周期性更强,REITs也有所体现   决定商业地产回报的,主要是租金回报、出租率(Occupancy Rate)和估值因素,租金水平同通胀水平和经济增长都有关系,而出租率更是与经济增长和就业息息相关   传统上,零售物业和办公物业是REITs的两大支柱。零售REITs同就业、收入和消费者信心相关,而办公楼也紧密跟踪经济形势,因此REITs整体经济周期特征明显   但危机之后十年里,受益于经济结构转型,REITs的行业结构也发生了很大变化,变得更加多元化。例如,零售行业从线下向电商转变,相应地,REITs的零售行业的市值降低,而仓储REITs的占比上升。再如,在科技不断进步的时代,数据中心崛起、市场份额迅速扩张,也让投资者可以享受这一部分经济红利   从目前美国REITs存量结构来看,住宅(形态多样,例如预制房等)、基建(例如美国铁塔)和零售为市场规模最大的三个行业,而康养物业和数据中心的占比也超过了办公物业   从REITs的结构变迁可以看到,这一领域正在变得更加多元。这意味着有很多子类别的投资机会,也意味着整体上周期性的减弱   当然,尽管REITs的结构多元,毕竟如今处在周期晚期,对具有周期性质资产的担忧情有可原。我们来抽丝剥茧,评估当前周期和风险   伴随着近十年的经济扩张,美国商业地产同步扩张,出租率(Occupancy Rate)持续走高,空置率(Vacancy Rate)走低。根据美国全国不动产投资协会(Nareit)数据,截至2019年第二季度末,全美整体商业地产出租率为94.12%,为19年以来最高   在需求推动下,物业租金收入仍在上涨。2019年第二季度所有权益型REITs的净营运收入总计约248亿美元,年比增长2.64%   商业地产价格变化主要由两个部分组成,一个是净营运收入变动,另一个是资本化率(Capitalization Rate, 即Cap Rate)的变化。根据Nareit研究,近两年来,几乎所有类型商业地产的价格上涨都是来自净营运收入的支撑。估值变化并不明显   其中深蓝色为净营运收入对价格增长的贡献部分,浅蓝色为资本率变化的贡献部分   从资本化率的变化趋势同样可以看出,2008年全球金融危机之后商业地产的资本化率持续下降,2016以来基本稳定在6%左右,今年以来下降到4%左右。资本化率是净营运收入和地产价格的比值,类似于市盈率P/E的倒数,可以衡量地产估值水平。尽管商业地产的资本化率有所下降,但是当流动性泛滥推高所有资产的估值时,商业地产估值并未特别高企。截至今年第二季度末,商业地产资本化率与美债十年收益率之差也有339个基点   此外,与过去周期另外一个明显不同是,本轮商业地产的供需较为平衡。根据Nareit数据,办公、住宅、和零售类商业地产新增供给稳定增长,同需求相匹配,工业部门供大于求   注释:*Net Absorption:当期新增出租面积减去新增供给面积;右轴为住宅,规模为千平方英尺;左轴为办公、零售和工业,规模为百万平方英尺   相比次贷危机之前REITs加大杠杆做投机,在这一轮周期中,REITs在杠杆率和并购活动两个方面都有了明显的改善   REITs相较上次周期已经显著降低了杠杆。上一轮全球金融危机缘起房地产市场和金融创新的崩盘,过高的杠杆是重要原因。上市REITs跑输非上市商业地产指数,其中一个重要原因是REITs使用高杠杆,在地产衰退周期加剧了下跌   注释:已对数据进行标准化,以1997年12月1日的数据为100并作为基准   这一轮,REITs的债务比率大幅下降,不同部门的债务比率从2008年的50-70%降低到目前的20-35%,同时利息覆盖倍数也显著上升   与稳健的财务相适应,目前REITs公司的并购活动显著放缓,正在采用防御性和积累流动性的策略。美国现有的REITs并购和融资借贷活动在今年均有明显收缩   REITs公司正在未雨绸缪,采用较为保守的策略应对可能的经济恶化。那么REITs在经济下行周期会表现如何呢   美国REITs投资公司 COHEN & STEERS 基于1991-2018年历史研究发现,在周期后期,REITs比股市表现得更加防御性,通常能够取得正回报。即便进入衰退,REITs也比大盘跌得更少   经济下行周期通常叠加降息。本轮周期中,在全球低利率超宽松的环境中,美联储货币政策的宽松倾向越发明显,市场广泛预期美联储会继续降息   降息将有利于商业地产的现金流和估值。随着10年期美国国债收益率从2018年末的3.20%降至2019年年中的近2.0%,商业抵押贷款和公司债券的利率下降幅度也与此相当。长期融资利率的降低为令商业地产节约了其融资成本,进一步保证了REITs收入中的股息分配占比   我们考察历史也发现,进入降息周期之后,只要经济不进入衰退,REITs仍然能提供跑赢大盘的正回报。无论是互联网泡沫之后的降息周期,还是次贷危机之后的降息周期,REITs的表现都优于股市大盘,在降息周期明显带来了更多的保护甚至收益   能够确定的是,全球央行在经济增长企稳前会继续宽松,货币政策收紧的可能性不大。甚至当货币政策难以有效刺激需求时,财政政策会接下宽松的接力棒。未来,通胀也有可能会推高,进入周期的下一阶段   首先是地产天然的抗通胀属性。房地产的租金和价格,都与通胀密切相关,能起到一定的对冲通胀风险的作用   再者如前述所说,目前REITs和底层资产的成长情况健康,杠杆风险可控,净营运收入增长良好   相比起大幅波动的股市和收益低迷的债市,REITs为收益沙漠里的生存者们留下了一汪泉眼   在我们REITs——如何一招让你把握全球房产机遇的文章介绍中,我们可以选择直接像买股票一样投资REITs,或者选择REITs的ETF,当然,还可以投资于房地产共同基金,这一途径门槛低、分散化强,能更好地抓住我们前述的REITs的优势   我们可以在充分了解自己的投资需求和产品情况下,来选择适合自己的REITs产品
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