当房价下跌时如何收获房产投资的收益?

近期,我发表了《四大国家级媒体同步发表同一篇观点,中国房地产要变革了!》的观点,给大家指出了新华社,人民网,中国经济报,经济参考报四家国家媒体对房地产未来发展的趋势的观点   而当前,正是中国房地产投资风格转换的变革时期。这个变革就是“房价与租金背离,人口红利逐步下降”的非理性上涨带来的“重大金融风险”。也就是未来房价跟房租会通过市场的不断周期波动最终走向“房价与租金吻合”   所以,未来中国房地产市场的走势已经非常清晰,那就是未来一定是房价趋于稳定,而房租会不断上涨,最终实现“房价与租金吻合”   房价稳定,而房租上涨,那还给能投资房产吗?过去的投资房产机会都是看重的房价的上涨,甚至很多人买房根本都不看租金。所以才有了决策层反复提出“房子是用来住的,不是用来炒的”定位   房子是用来住的,也就是说房子的使用价值只能居住,不管是自己居住,还是租给别人居住,本质都是强调的是房子的使用权价值   不是用来炒的,也就是说房子的所有权只有通过买卖的炒作才有价值,一旦失去了炒作的功能,那么所有权的价值就会下降   而房子的价值就是使用权的价值加上所有权的价值。使用权的价值就是自己居住或者出租给别人的租金带来的收益,所有权的价值就是通过转让或者拆迁带来的升值的收益   以前炒房,买房的目的就是卖出获得溢价,只要房价上涨,那么买房就会盈利,而租金收益就显得微不足道。而中央提出房子不是用来炒的,就是说所有权的价值就会出现下跌   中央提出房子是用来住的,就是说房子的使用价值越来越重要,未来买房首先就要看租金收益,只要租金越来越高,那么使用价值就会上涨   所以,决策层提出“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,也就给市场指出未来房价要保持平稳,而租金会不断上涨   投资就是哪个价值会上涨,就提前布局哪个价值。原来房价上涨时,盈利的都是所有权的价值,所以那个时候就要投资所有权,捕捉所有权带来的价值上涨的机会   现在投资逻辑变了,投资的方向也就发生了变化,所以现在的投资逻辑非常清晰,就是使用权的价值会上涨,那么就投资所有权   使用权的价值就是长期租赁带来的租金累计收益。一套房子的年租金纯收益是四万,在不考虑租金上涨的情况下,那么十年的使用权价值就是40万,二十年是80万,四十年的使用价值就是160万   以一套100万总价的长阳地铁口的万科中央城小户型精装loft公寓为例,以目前租金年收益四万的线%,测算出来四十年的使用权价值是六十万,如果年租金收益涨到五万,那么四十年的使用权价值就变成75万,快乐飞艇APP棋牌如果租金继续上涨,使用权价值就继续上涨   再具体点,现在花60万投资万科中央城的四十年使用权,每年租金四万,累计四十年的租金一共是40*4万=160万,对应的每年利息收益就是6.6%,四十年后拿回本金60万,相当四十年累计收益的现在价值是60万,四十年后累计收回达到220万,其中利息是每年回来,本金四十年后归本,没有计算复利   如果租金是每年五万,那么四十年的租金收益就是200万,对应60万本金的每年利息就变成了8.3%   如果租金涨到每年六万,那么利息就变成了10%,如果租金涨到每年12万,利息就变每年20%   每年利息不断上涨的资产,对应的资产的价值就会上涨,所以租金上涨必然带动使用权价值的上涨   这里面就有一个问题,有些商铺的租金很高,但是为什么商铺的售价并不高,甚至打出了8%的年租金回报率,也就是12年半就能够回本。这里面的奥秘就是商铺的租金是不稳定的,商铺受电商冲击太大,租金未来大概率是下跌的   所以没有人愿意投资商铺的使用权,也就是不能有稳定的长期租约。再确切的说,如果这个商铺真的有一个长期稳定的租约,比如是工商银行网点的二十年长期租约,那么这个商铺的价格就会飞起来。可惜的是,工商银行不会签这么长时间的租约,如果工商银行真的看中这个商铺至少用二十年,那么工商银行自己就会买下来,根本轮不上别人去买了   这些大的机构其实就是大的投资者。作为我们小的投资散户,很难找到这些大投资者的租约机会,也就意味着你很难拿到这些大机构给你带来的长期稳定的盈利机会。所以,商铺的投资机会注定不是小散户能够玩的   能够让个人投资者捕捉到的未来长期稳定上涨的租金投资机会,就只能落在了个人投资者居住的需求上   一方面,个人求租的基数很大,并且个人求租机会没有机构在做,不像商户的出租基本属于机构垄断性的机会。另外,个人求租非常分散,并且很均匀,也就意味着一旦前一个租户退租后,可以很快找到下一个租户,这样就能保证租金的连续稳定性。而商铺的出租是非常难的,很可能半年都找不到出租机会,这样就很难保证租金的持续   其实现在已经有很多二房东开始涉足长租这块业务,比如链家自如,蛋壳长租公寓,就是长租八年左右的长期租约,通过装修打隔断添加家具家电,作为租金溢价,前几年收回成本,后几年开始盈利,就是这种二房东的盈利模式   而这种二房东的模式当前最大的痛点就是跑路,尤其小品牌公司,通常是给房东月付或者季付,而收租户是年付,这样造成了资金沉淀,沉淀资金越多,那么跑路的风险就越高   所以,我提出来的买断使用权的长租方案就必然成为未来市场的主流,因为一次性给房东支付了四十年甚至更长的租金或者押金,也就没有跑路的可能,让房东拿到大量的相当房价一半的资金总量   同样,二房东获得了四十年以上的使用权,不管是自住,还是出租获得租金收益,使用期间没有租金成本,到期后还能拿回本金,相当保本,利息就是租金收益,只要未来租金上涨,自己的收益就可以不断增加   商业的本质就是各取所需,成交的核心就是总觉得自己占了对方的便宜,商机就是发现市场痛点并且找到解决痛点的方案,销售的方向就是找到有痛点的人或事,营销就是用别人不着急的东西去交换其它人着急用的东西,商业模式就是找到大量的不着急的需求和着急的需求然后创造如何成交,平台就是这些成交都只能到我这里来垄断成交   美房网投资俱乐部发现了有大量的想买使用权的人,其中很多人只能想买便宜的小产权房,但是又担心没有安全保障。也体会到了很多租户被房东总涨价让自己到处搬家的无助。还发现有很多人买了上百万的保险,每年拿着4%的利息,四十年后拿回的只相当白纸一样的本金。更发现很多人自已有房但是从银行抵押贷款每年还要还着高额的利息,可是到处找租户可惜房租根本抵不了利息的支出。更多的是,很多买房的人希望自己用少少的首付,零利息的杠杆,去赚取未来房价全部上涨的收益...   所有这些,我们发现这些需求都是可以互相交换的,也就是去实现大量的不着急的需求和着急的需求如何交换的逻辑,让交易双方都觉得自己占了对方的便宜,更关键的是,这种成交必须交给一个平台来完成   最重要的,是还没有其它人发现这个新的商业模式,只有我在多年的房地产投资经历中发现了这个痛点,并且找到了解决痛点的方案   前几天,我发表了几篇试探性的文章,让很多粉丝惊呼,康老师,快点帮我找到这样的房子,实现《这样租房,居然可以不花租金!》。还有粉丝说,康老师,快点给我找到《如何做到!低于三成首付买房,0息贷款40年!》的房子   我们现在缺的不是成交客户,而是平台的合伙人,也就是目标一致能够共同拧成一股绳,把平台做大做强,做成未来独角兽的合伙人。如果你有小产权房的资源,或者保险公司的资源,或者长租公寓的资源,或者银行的资源,让我们共同成为合伙人,共同分享全新房地产交易模式也就是所有权和使用权分离模式带来的全新商机
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